租房费如何开票

下面是对外出租房屋可申请代开发票的内容，希望这些内容可以帮助到各位。

不少个体业主为了省心省事，将房屋委托给中介出租。而在房子租出后，一般承租人会要求开具发票，这种时候一般只能由业主去税务机关办理，并且税务机关要求业主本人携带合同、身份证等履行核查手续后方可开具发票。对于业主来说一般不会愿意开具发票，因为确实比较麻烦，但是这样其实减少了承租人取得发票的可能，对于整个房地产租赁市场来说是不利于发展的。

而就在2017年8月，为深入贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革的系列部署，营造更加便利的营商环境，国家税务总局近日发布《关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》,对跨境应税行为免税备案、交通运输业进项税抵扣、个人出租不动产代开发票、贴现和转贴现业务发票开具等四项增值税问题进行明确。其中第三条明确规定了，其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管地税机关按规定申请代开增值税发票，并于9月1日开始实施。

那么也就明确了这样的情况下，个体业主可委托中介、住房租赁企业等单位，代其向主管地税机关申请代开增值税发票。

此措施实施后，承租人取得发票简单了，提高了承租方取得增值税发票的比例，出租方开具发票也方便了，同时也减轻租赁双方的办税负担，也更有利于房地产租赁市场的健康发展。

1、个人出租房屋房产税优惠，按照租金的4%计征。

2、个人出租房屋按照营业税-租赁业的5%计征营业税。

3、分别按照营业税税额的7%(市区7%、县城5%、其他地方1%)计征城建税，按照营业税税额的3%计征教育费附加。

4、个人出租房屋按照租金金额的20%的税率计征个人所得税，费用扣除标准为租金4000元以下的扣除800元，租金4000元以上的扣除租金的20%，房屋的维修费可以税前扣除，但是每月不超过800元，这个月份未扣除完的以后月份可以继续扣除。

5、由出租人去房屋所在地的地方税务局申请代开发票。如果出租人不开具发票，那么可以由公司去申请开具发票，相关税费从租金中扣除，因为支付给个人的租金承租方有代扣代缴的义务。实在不行你们就去和出租人沟通，说让出租人提供身份证件申请代开发票，税金由你们公司负担，同时修改租赁合同，合同注明税费由承租方负担。

6、没有发票不能入账，即使入账的在公司所得税清算汇缴时因为不能税前扣除所以要做纳税调整。

【问题】

我公司是人寿保险公司，销售的保险产品有一部分是免交增值税的。 我公司的办公职场都是租赁的，我们支付租金后，业主给我们开具了增值税专用发票，请问：这些专用发票上列明的进项税额，我们是全额抵扣?还是按免税收入的比例做进项税额转出? 另外，还有一些场地租赁的业务(如会议场地租赁)取得的进项税额，是全额抵扣?还是按免税收入的比例做进项税额转出?

【答案】

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的规定：

第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： (一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。

第二十九条 适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额)÷当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1-附《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定： 一、销售服务 (六)现代服务 5、租赁服务。 (2)经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。 按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。 因此，贵公司支付的房屋租金及场地租赁费，属于购进的不动产经营租赁服务，符合上述第二十七条规定中的“用于免征增值税项目的服务”，应按照上述第二十九条的规定计算不得抵扣的进项税额。租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。

房屋租赁缴税标准(以下营业税从2016年5月1日起改为增值税)以月租5000元为例计算各税额。

一 个人出租计算：

营业税=5000*3%/2=75元。

城建税=75*7%=5.25元。

教育费附加=75*3%=2.25元。

房产税=5000*4%=200元。

二 单位出租计算：

营业税=5000*5%=250元。

城建税=250*7%=17.5元。

教育费附加=250*3%=7.5元。

房产税=5000*12%=600元。

根据《中华人民共和国营业税条例实施细则》(2009年1月1日起施行)规定第二十三条条例第十条所称营业税起征点，是指纳税人营业额合计达到起征点 。营业税起征点的适用范围限于个人。营业税起征点的幅度规定如下：

按期纳税的，为月营业额1000-5000元。

按次纳税的，为每次(日)营业额100元。

省、自治区、直辖市财政厅(局)、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。